Renouvellement du bail commercial : le guide du commerçant locataire

En résumé. Un bail commercial ne se renouvelle pas tout seul. Si personne ne bouge, il se prolonge tacitement, ce qui n'est pas la même chose : le loyer ne change pas, mais vous n'avez plus aucun horizon et le compteur des douze ans tourne. Au-delà de cette durée, le plafonnement du loyer disparaît et la hausse ne se lisse pas. Prendre l'initiative de demander le renouvellement vous rend neuf ans fermes, mais rouvre la discussion sur le prix. Et tant que ce prix n'est pas fixé, votre bailleur peut encore refuser de renouveler, sans forme et sans motif. Tout se joue donc sur le calendrier.

Lorsque nous faisons le point avec des clients sur l'état de leur bail commercial, ils nous disent souvent « mon bail est terminé, mais tout se passe bien, je paie le même loyer. » C'est exactement la situation qui coûte le plus cher. Le bail expiré qui se poursuit sans que personne n'ait rien signé n'est pas un bail renouvelé : c'est un bail en tacite prolongation, et les deux régimes n'ont rien à voir.

Le renouvellement est le moment de la vie du bail où le plus d'argent se gagne et se perd, et c'est aussi le seul où la procédure décide du fond. Nous supposons ici que vous relevez bien du statut des baux commerciaux, dont nous détaillons l'économie générale dans notre guide du bail commercial 3-6-9. Un courrier envoyé trois jours trop tard décale la prise d'effet d'un trimestre entier, et une mention oubliée annule purement et simplement la demande. Nous reprenons chaque étape dans l'ordre, avec les textes et les décisions récentes qui la commandent.

Qui a droit au renouvellement d'un bail commercial ?

Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux, à condition que ce fonds ait été effectivement exploité pendant les trois années qui précèdent l'échéance.

L'article L. 145-8 du Code de commerce le pose : le droit « ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux », et ce fonds doit, « sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation ».

Le texte pose donc deux exigences distinctes, et la seconde est celle que personne ne vérifie avant qu'il ne soit trop tard :

• vous devez être propriétaire du fonds, ce qui exclut par exemple le locataire-gérant, qui exploite un fonds appartenant à un autre ;
• le fonds doit avoir été exploité effectivement pendant trois ans, ce qui pose une vraie difficulté après une longue fermeture pour travaux, une mise en sommeil de l'activité, ou une reprise récente.

La réserve des « motifs légitimes » permet de justifier une interruption : un sinistre, un chantier imposé, une maladie. Encore faut-il pouvoir en rapporter la preuve, et c'est le premier document que nous demandons quand un dossier de renouvellement arrive au cabinet.

Un mot sur les clauses du bail qui prétendraient vous priver de ce droit. Elles sont réputées non écrites, et la Cour de cassation a jugé le 16 novembre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-14.091, publié au Bulletin) que l'action tendant à faire constater ce caractère n'est soumise à aucune prescription. Une renonciation signée il y a quinze ans peut encore être écartée aujourd'hui. Cela ne rend pas pour autant l'ensemble du bail caduc : seule la clause concernée est neutralisée.

Renouvellement, tacite prolongation, tacite reconduction : trois choses différentes

Le bail commercial ne cesse que par congé ou par demande de renouvellement. À défaut, il se prolonge tacitement, ce qui n'est pas un renouvellement.

L'article L. 145-9 est clair : « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. »

La distinction n'est pas de vocabulaire. Un bail renouvelé est un nouveau bail de neuf ans. Un bail prolongé est l'ancien bail qui continue, pour une durée indéterminée.

Ce qui se passe si personne ne fait rien

Vous continuez à payer le même loyer, aux mêmes conditions. C'est confortable, et c'est précisément ce qui endort. Cette situation a pourtant un prix :

• vous n'avez plus d'horizon. En cours de prolongation, le bailleur peut délivrer congé six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Vous pouvez donc apprendre en janvier que vous devrez avoir quitté les lieux au 30 septembre ;
• vous conservez votre droit au renouvellement, que vous pouvez exercer à tout moment ;
• le compteur des douze ans tourne, et c'est le point suivant.

Au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer disparaît, et la hausse ne se lisse pas

Lorsque la durée totale du bail dépasse douze ans par l'effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné, et l'étalement de la hausse prévu par la loi ne s'applique pas.

Le principe du déplafonnement figure à l'article L. 145-34 : les règles de plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Le bailleur peut alors demander la valeur locative réelle, souvent très supérieure au loyer plafonné que vous payiez.

Reste la question que tout le monde se pose : la hausse est-elle au moins étalée ? Le même article prévoit en effet que, dans certains cas, l'augmentation ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Beaucoup de commerçants, et pas seulement eux, considèrent ce lissage comme un filet de sécurité universel.

Il ne l'est pas. Par un arrêt du 16 octobre 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que ce dispositif d'étalement « ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».

La conséquence est brutale : le commerçant qui a laissé filer son bail au-delà de douze ans encaisse la totalité de la hausse d'un seul coup. C'est la raison pour laquelle nous conseillons systématiquement de dater le point de départ du bail en cours avant toute autre chose.

Faut-il demander le renouvellement, et à quel moment ?

Le renouvellement ne se demande pas au moment où l'idée vient : il se demande quand le calendrier l'impose.

C'est la question que les guides disponibles en ligne n'abordent pas, alors qu'elle précède toutes les autres.

Ce que vous gagnez, ce que vous risquez

Le droit d'option est la vraie surprise de ce dossier. Tant que le prix n'est pas définitivement fixé, votre bailleur peut encore refuser le renouvellement qu'il avait pourtant accepté.

La date qui décide : où en est votre compteur de douze ans

Le calcul tient en deux lignes, et il commande tout le reste :

1. relevez la date d'effet du bail en cours (pas la date de signature, la date d'effet) ;
2. ajoutez douze ans. Au-delà de cette date, le plafonnement ne vous protège plus, et la hausse ne sera pas étalée.

Si cette échéance approche, la question n'est plus de savoir s'il faut demander le renouvellement, mais de le faire avant. Si elle est encore lointaine et que vos relations avec le bailleur sont stables, l'attente peut se défendre, à condition de l'avoir décidée et non subie.

Comment faire la demande

La demande de renouvellement se notifie par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation.

L'article L. 145-10 organise l'ensemble. Ce qu'il faut vérifier :

• le délai : dans les six mois précédant l'expiration, ou, si le bail est déjà prolongé, à tout moment ;
• la forme : acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception. C'est une asymétrie décisive avec le congé, qui exige lui un acte de commissaire de justice. Vous pouvez donc agir seul et sans frais d'huissier. Votre bailleur, non ;
• le destinataire : la demande peut être valablement adressée au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un vaut à l'égard de tous, sauf stipulation contraire ;
• la mention obligatoire : la demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa relatif au délai de réponse du bailleur. C'est l'erreur la plus fréquente, et elle est fatale : une demande nulle n'interrompt rien, ne fait courir aucun délai, et laisse le bail glisser vers les douze ans.

Et si c'est le bailleur qui prend l'initiative ?

Le congé avec offre de renouvellement

Le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice, six mois à l'avance, préciser ses motifs et indiquer le délai de deux ans pour le contester, le tout à peine de nullité.

L'article L. 145-9 est ici d'une exigence rare. Il impose que le congé « soit donné par acte extrajudiciaire », qu'il « précise les motifs pour lesquels il est donné » et qu'il « indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». En cours de tacite prolongation, il doit en outre viser le dernier jour d'un trimestre civil.

Si vous recevez un congé, vérifiez donc quatre choses : sa forme, son délai, ses motifs et la mention des deux ans. Nous ne publions volontairement pas de modèle de congé : mal délivré, il est nul, et sa nullité se retourne contre celui qui l'a envoyé. C'est un acte de commissaire de justice, préparé par un avocat.

Les trois mois de silence valent acceptation du principe

Le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois à une demande de renouvellement est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Ce dernier alinéa de l'article L. 145-10 est un piège redoutable côté bailleur : le silence engage. La réponse doit être faite par acte extrajudiciaire et, si elle refuse le renouvellement, préciser les motifs du refus et rappeler le délai de deux ans.

Si vous acceptez le principe mais souhaitez un autre loyer, il faut le dire dans cette réponse. Le paragraphe consacré à l'article L. 145-11 dit pourquoi cela vaut de l'argent.

Une précision de vocabulaire, parce qu'elle revient souvent : lorsque les parties s'accordent, l'acte qui constate le renouvellement et ses nouvelles conditions est fréquemment appelé avenant de renouvellement. Le terme est commode, mais trompeur : ce n'est pas la modification de l'ancien bail, c'est bien un nouveau bail de neuf ans. Le modèle ci-dessous en pose les termes ; l'acte définitif, lui, se rédige.

À quelle date le nouveau bail prend-il effet ?

Si le renouvellement résulte d'une demande du locataire, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

L'article L. 145-12 pose trois règles selon les cas : le nouveau bail prend effet à l'expiration du bail précédent ; ou, en cas de prolongation, à la date pour laquelle le congé a été donné ; ou, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

C'est le piège de calendrier de tout le dossier. Une demande notifiée le 30 mars fait courir le nouveau bail, et le nouveau loyer, au 1er avril. La même demande notifiée le 2 avril le fait courir au 1er juillet. Trois jours d'écart, un trimestre de décalage.

Les annexes obligatoires du bail renouvelé

Le bail renouvelé est un nouveau bail : il doit comporter les annexes que la loi impose à tout contrat de location, et il fait entrer le bail dans le droit en vigueur au jour du renouvellement.

Les obligations d'information issues de la loi Pinel s'appliquent en effet « aux contrats conclus ou renouvelés », la formule même que reprend la loi du 26 mai 2026 pour le plafonnement des garanties. Le renouvellement est le moment où votre bail se met à jour du droit en vigueur, et cela joue en votre faveur.

L'inventaire des charges et les états de travaux. L'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances », avec leur répartition entre bailleur et locataire, ainsi que la communication, à la conclusion du contrat puis tous les trois ans, d'un état prévisionnel des travaux à venir et d'un état récapitulatif des travaux réalisés avec leur coût. Un bail renouvelé sans cet inventaire est un bail où la répartition des charges se discutera, à votre avantage.

L'état des lieux. L'article L. 145-40-1 impose un état des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution. Le texte vise la conclusion du bail, la cession du droit au bail, la cession ou la mutation du fonds et la restitution : il ne mentionne pas expressément le renouvellement. Établissez-en un malgré tout. Le dernier alinéa prive en effet le bailleur qui n'a pas fait diligence de la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. Un état des lieux daté du renouvellement fige la situation pour les neuf années suivantes.

Le loyer du bail renouvelé

La valeur locative et ses cinq éléments

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L'article L. 145-33 énumère les cinq éléments qui la déterminent à défaut d'accord : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le quatrième est celui que nous plaidons le plus souvent, parce qu'il est le plus local et le plus discutable. Les facteurs de commercialité recouvrent le flux piétonnier, la composition du quartier, les transports, le stationnement, l'arrivée ou le départ d'une locomotive commerciale. À Montpellier, une rue de l'Écusson et une zone périphérique ne se comparent pas, et deux rues de l'Écusson non plus.

Le plafonnement : la règle et ses exceptions

Sauf exception, la hausse du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale du loyer expiré.

L'article L. 145-34 retient l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT), publiés par l'INSEE. Le plafonnement tombe dans trois hypothèses : une modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative, une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et la tacite prolongation au long cours, qui échappe en outre à l'étalement.

Le bailleur qui ne chiffre pas sa demande perd la rétroactivité

Le bailleur qui accepte le renouvellement sans indiquer le loyer qu'il propose ne peut pas faire rétroagir la hausse.

L'article L. 145-11 le dit en toutes lettres : le bailleur qui « désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ».

Traduit en euros : si votre bailleur a accepté le renouvellement en janvier sans chiffrer, puis réclame une hausse en octobre, les neuf mois écoulés restent au loyer ancien. Sur un différentiel de 400 euros par mois, ce sont 3 600 euros qui ne sont pas dus.

Les baux à loyer variable échappent en principe au juge des loyers

Lorsque le bail prévoit un loyer variable, les parties sont présumées avoir voulu écarter la fixation judiciaire du prix à la valeur locative.

Le point concerne directement la restauration en franchise, les enseignes de centre commercial et tous les baux à minimum garanti assorti d'un pourcentage du chiffre d'affaires. Par un arrêt du 30 mai 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au rapport annuel), la Cour de cassation a jugé que les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent en principe la volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, sauf volonté commune contraire, que le juge doit alors rechercher dans le contrat ou dans des éléments extérieurs à celui-ci.

La Cour ajoute que le fait qu'une contestation puisse aboutir au simple maintien du loyer antérieur ne méconnaît pas le droit d'accès au juge garanti par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Si votre bail comporte une part variable, ne partez donc pas du principe que vous ferez fixer votre loyer à la valeur locative. La question se prépare, et elle se prépare dans la rédaction du bail bien avant le renouvellement.

En cas de désaccord : le mémoire et le juge des loyers commerciaux

La contestation du prix se porte devant le président du tribunal judiciaire, qui statue sur mémoire, et il n'est pas possible de le saisir avant l'expiration d'un délai d'un mois.

L'article R. 145-23 confie ces contestations au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, quel que soit le montant du loyer, et précise qu'« il est statué sur mémoire ». La procédure n'est donc pas celle d'une audience de plaidoirie classique : elle s'écrit.

L'article R. 145-27 ajoute une contrainte que beaucoup découvrent trop tard : « le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Il faut donc notifier un mémoire, attendre un mois, puis saisir, en joignant le plan des locaux et les pièces.

Pendant toute l'instance, l'article L. 145-57 prévoit que vous continuez à payer l'ancien loyer, ou le loyer provisionnel fixé par le juge, avec un compte à faire entre les parties une fois le prix définitivement arrêté. Contester ne vous expose donc pas à un décaissement immédiat, mais l'écart s'accumule et se règlera d'un coup.

Enfin, dans le mois de la signification de la décision, les parties dressent le nouveau bail conforme à ce qui a été jugé. Faute d'accord, la décision vaut bail.

Combien coûte un renouvellement de bail commercial ?

Le coût dépend entièrement du scénario. Un renouvellement amiable, où les parties s'accordent sur le principe et sur le prix, se limite à la rédaction et à la notification des actes. Un renouvellement contentieux ajoute la procédure devant le juge des loyers et, très souvent, une expertise judiciaire dont les frais sont avancés par la partie qui la sollicite.

Les postes à anticiper sont les suivants : les honoraires de votre conseil, l'acte de commissaire de justice si la notification passe par lui, les frais de procédure devant le juge des loyers, et le cas échéant la provision d'expertise. Nous chiffrons ces postes au premier rendez-vous, en fonction de l'écart de loyer en jeu. Capitalisé sur neuf ans, cet écart dit à lui seul si la contestation vaut la peine d'être engagée. Nos interventions en baux commerciaux couvrent l'ensemble de la séquence, de la demande à l'audience.

Le droit d'option : chacun peut revenir sur son accord

Tant que le prix du bail renouvelé n'est pas définitivement fixé, le bailleur peut encore refuser le renouvellement qu'il avait accepté, et le locataire peut y renoncer.

Le second alinéa de l'article L. 145-57 est la disposition la moins connue de tout le dispositif. La jurisprudence récente en a précisé la portée par trois arrêts publiés au Bulletin entre 2023 et 2025, qui vont tous dans le même sens : l'option est facile à exercer et coûteuse à subir.

Aucune forme, aucun motif, aucune mention obligatoire

Par un arrêt du 27 mars 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-20.030, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que les mentions obligatoires exigées par l'article L. 145-9 « ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l'exercice par ce dernier de son droit d'option, lequel n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ou à être motivé ».

L'espèce est instructive. Un locataire demande le renouvellement de son bail en août 2016. La bailleresse lui adresse un mémoire en fixation du prix en janvier 2018. Le preneur refuse le loyer proposé en mars. En juin 2018, la bailleresse exerce son droit d'option et notifie son refus de renouvellement. Le locataire n'assigne qu'en septembre 2020 : son action est prescrite. Il perd le bail, et il perd l'indemnité d'éviction.

L'effet rétroactif, dans les deux sens

L'option ne fait pas que mettre fin au bail : elle réécrit le passé financier.

Lorsque le bailleur exerce l'option, la Cour de cassation a jugé le 27 février 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin) que le locataire devient redevable d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative, « qui se substitue rétroactivement au loyer dû », depuis la date d'expiration du bail dont le bailleur avait pourtant d'abord accepté le principe du renouvellement.

Lorsque le locataire renonce, le mécanisme est symétrique. Par un arrêt du 16 mars 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-19.707, publié au Bulletin), la Cour a jugé que l'indemnité d'occupation due pour la période antérieure à l'exercice de l'option est l'indemnité d'occupation statutaire, fixée à la valeur locative selon les critères de l'article L. 145-33, et qu'elle se substitue elle aussi rétroactivement au loyer. Le locataire qui se maintient ensuite dans les lieux devient redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun.

Le commerçant qui se dit « au pire, je m'en irai » doit donc savoir ce que ce départ lui coûtera pour les mois écoulés.

Ce que cela change quand vous négociez votre loyer

• ne considérez jamais l'accord de principe comme définitif tant que le prix n'est pas fixé par un accord écrit ou une décision passée en force de chose jugée ;
• surveillez vos délais dès la première notification, et non à la fin de la négociation : le délai de deux ans court sans attendre l'issue de la discussion sur le prix ;
• chiffrez l'écart entre votre loyer actuel et la valeur locative avant d'engager la contestation. Le montant, pas le principe, décide de l'opportunité de se battre.

Quand le bailleur refuse : non-renouvellement et indemnité d'éviction

Le non-renouvellement du bail commercial ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi.

L'article L. 145-17 permet au bailleur de refuser sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, ou si l'immeuble doit être démoli comme insalubre ou dangereux. D'autres textes autorisent la reprise pour construire ou reconstruire, moyennant des contreparties.

Ces situations, le calcul de l'indemnité, le maintien dans les lieux en attendant son paiement et le droit de repentir du bailleur constituent un dossier à part entière, que nous traitons dans notre guide sur l'indemnité d'éviction du bail commercial. Retenez ici un seul chiffre : deux ans. C'est le délai dont vous disposez pour saisir le tribunal, et la Cour de cassation a rappelé le 12 février 2026 qu'il court dès la date d'effet du congé, même lorsque celui-ci comporte une offre d'indemnité.

Ce que la loi du 26 mai 2026 change pour les baux renouvelés

Renouveler votre bail après le 26 mai 2026 fait basculer vos garanties sous le plafond d'un trimestre de loyer.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a réécrit l'article L. 145-40 du Code de commerce. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, il dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur d'un local commercial ou artisanal « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre », et qu'« il en va de même s'agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail ».

Le point décisif tient au droit transitoire : ces dispositions s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. Les baux simplement en cours n'y sont pas soumis.

Autrement dit, le renouvellement est l'événement déclencheur. Un dépôt de garantie de six mois, une caution ou une garantie bancaire à première demande calibrée sur l'ancien bail n'ont pas vocation à être reconduits tels quels dans le bail renouvelé. C'est un point de négociation concret, et il se prépare au moment où vous formez votre demande.

Nous détaillons ce plafonnement, la portée exacte de la notion de garanties « de toute nature » et les nouveaux délais de restitution dans nos articles consacrés au plafonnement des garanties du bail commercial, au dépôt de garantie et à la garantie à première demande.