Loyer commercial impayé : que faire en tant que bailleur ?

Le loyer du 5 du mois n'est pas tombé. Le 5 suivant non plus. Le commerçant ne répond plus aux appels, l'agence immobilière vous renvoie vers votre avocat, et le bail prévoit pourtant noir sur blanc une clause résolutoire en cas d'impayés. Vous êtes bailleur d'un local commercial à Montpellier, Nîmes ou Béziers, et vous voulez savoir une seule chose : qu'est-ce que la loi vous autorise à faire, et dans quel délai ?

Disons-le d'emblée : l'expulsion d'office n'existe pas en bail commercial. Vous ne pouvez ni couper l'eau, ni changer la serrure, ni mettre les meubles dehors. Mais vous pouvez engager, dès le premier loyer impayé, une procédure qui aboutit en 4 à 8 mois à la libération des lieux et au recouvrement des sommes dues, à condition de déclencher les bons leviers dans le bon ordre, et de ne pas perdre 30 jours à hésiter.

Cet article décrit la procédure complète, étape par étape, avec les fourchettes de coût réelles que nous pratiquons au cabinet et les délais que nous observons devant les tribunaux judiciaires d'Occitanie. Pour les commerçants confrontés au problème inverse (celui d'une facture client impayée), nous avons publié un guide dédié au recouvrement de créances entre professionnels.

1. Le réflexe à éviter : l'expulsion d'office n'existe pas en bail commercial

C'est la première question que nous recevons : « Puis-je simplement changer la serrure et reprendre mon local ? » La réponse est non. Et l'avocat qui vous dirait l'inverse engagerait votre responsabilité.

Pourquoi vous ne pouvez ni couper l'électricité, ni changer la serrure, ni mettre les meubles dehors

L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution est limpide : aucune expulsion d'un local ne peut être poursuivie sans (i) une décision de justice exécutoire et (ii) un commandement d'avoir à libérer les locaux signifié par commissaire de justice. Couper l'électricité, condamner l'accès, déménager d'autorité le matériel du locataire sont autant d'actes qui constituent une voie de fait civile et, dans certaines configurations, des infractions pénales.

La voie de fait du bailleur : un risque qui se chiffre en milliers d'euros

Le bailleur qui agit unilatéralement s'expose à trois sanctions cumulables. D'abord, la réintégration forcée du locataire dans les lieux, ordonnée en quelques jours par le juge des référés. Ensuite, une condamnation à des dommages-intérêts qui dépassent fréquemment les arriérés de loyers que vous cherchiez justement à récupérer. La jurisprudence des cours d'appel de Montpellier ou de Nîmes est sévère sur ce point. Enfin, dans les cas les plus durs (séquestration du matériel professionnel, intimidation), un risque pénal qui peut compromettre votre activité.

La seule porte de sortie légale : la procédure judiciaire en 3 étapes

Il n'existe qu'une voie sûre : la procédure judiciaire. Nous la décomposons en trois étapes, dont les deux premières peuvent (et doivent) être engagées en parallèle pour sécuriser à la fois le bail et la créance. C'est précisément ce parallélisme qui fait la différence entre une procédure qui aboutit en 4 mois et une autre qui s'éternise un an.

2. Sécuriser sous 48 heures : commandement de payer et saisie conservatoire en parallèle

C'est l'étape stratégique. Et c'est aussi celle où la plupart des bailleurs perdent du temps, parce qu'ils croient devoir attendre l'expiration du délai d'un mois du commandement avant d'agir sur les comptes du locataire. C'est faux. Les deux leviers se déclenchent simultanément.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Le commandement de payer est l'acte fondateur. Il est régi par l'article L. 145-41 du Code de commerce qui dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ». Concrètement : à compter de sa signification par commissaire de justice, le locataire dispose d'un mois pour régler l'intégralité des sommes dues. S'il paie dans ce délai, le bail est sauvé. S'il ne paie pas, la clause résolutoire est acquise et nous pouvons saisir le juge pour la faire constater.

Ce que le commandement doit contenir, à peine de nullité

L'article L. 145-41 prévoit expressément que le commandement doit, sous peine de nullité, mentionner le délai d'un mois. La 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation est rigoureuse sur ce point et un commandement défaillant oblige à tout recommencer, avec un mois supplémentaire perdu. Le commandement doit également chiffrer précisément la dette (loyers, charges, taxes, indemnités), viser expressément la clause résolutoire du bail, et indiquer la qualité du commissaire de justice instrumentaire. Sa rédaction est technique : c'est exactement ce que nous prenons en main au cabinet, et ce que les modèles génériques téléchargés en ligne ratent presque toujours.

La saisie conservatoire sans autorisation du juge : un levier méconnu

Voici le levier que les concurrents oublient de vous expliquer. L'article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, dispense le bailleur commercial d'autorisation préalable du juge de l'exécution lorsque la créance résulte « d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ». Le bail commercial étant par construction écrit, la condition est remplie sans difficulté.

Conséquence pratique : dès la première échéance impayée, et sans attendre le délai d’un mois du commandement, nous pouvons faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du locataire, sur ses créances clients, ou sur ses biens corporels présents dans le local. Le levier est ancien mais reste largement sous-exploité par les bailleurs et leurs conseils : c’est aujourd’hui l’arme tactique la plus efficace du bailleur commercial pour sécuriser le recouvrement avant le titre exécutoire.

Geler les comptes bancaires du locataire en 48 heures

Le calendrier réel d'une procédure menée correctement : J+0, vous nous transmettez le bail et les éléments d'impayé. J+1, nous examinons toutes les pièces du dossier en vue d'un commandement et d'une saisie conservatoire. J+2, le commissaire de justice signifie le commandement au locataire et réalise la saisie conservatoire à sa banque. L'effet sur le locataire est immédiat : il découvre le matin même que son compte professionnel est gelé à hauteur de la créance et qu'un huissier vient de lui remettre un commandement de payer. Le rapport de force change radicalement.

Coût combiné : 400 à 700 € HT pour les actes de commissaire de justice

Sur le plan budgétaire, la séquence commandement + saisie conservatoire mobilise les frais de commissaire de justice (de l'ordre de 200 à 400 € HT pour le commandement, 200 à 300 € HT pour la saisie conservatoire selon le nombre de tiers saisis) auxquels s'ajoutent nos honoraires. La grille complète figure plus bas. Pour comprendre comment la clause résolutoire s'articule avec le mécanisme global du bail commercial 3-6-9, nous renvoyons à notre guide pilier.

3. Étape 2 : l'assignation en référé devant le tribunal judiciaire

Une fois le délai d'un mois écoulé sans paiement, la clause résolutoire est acquise. Mais elle ne produit pleinement ses effets qu'après constatation judiciaire, qui est précisément l'objet de l'assignation en référé.

Pourquoi le tribunal judiciaire, et non le tribunal de commerce

C'est un point qui surprend souvent les bailleurs : le contentieux du bail commercial relève du tribunal judiciaire, et non du tribunal de commerce, depuis la réforme de 2020. Cette compétence est exclusive et d'ordre public. Une assignation délivrée par erreur devant le tribunal de commerce sera renvoyée et vous fera perdre plusieurs mois. En Occitanie, la juridiction compétente dépend du lieu de situation de l'immeuble : TJ de Montpellier ou de Béziers pour l'Hérault, TJ de Nîmes ou d'Alès pour le Gard, TJ de Carcassonne ou de Narbonne pour l'Aude, TJ de Rodez pour l'Aveyron, TJ de Mende pour la Lozère.

Faire constater l'acquisition de la clause résolutoire

L'assignation en référé vise à obtenir une ordonnance constatant que la clause résolutoire est acquise, que le bail est résilié de plein droit, et ordonnant l'expulsion du locataire avec, le cas échéant, le concours de la force publique. Le référé est la voie privilégiée parce qu'elle permet d'obtenir une décision exécutoire en quelques mois, là où une procédure au fond peut durer un à deux ans.

Demander en parallèle la condamnation au paiement des arriérés

L'erreur classique du bailleur mal conseillé consiste à se limiter à la demande de résiliation. Nous cumulons systématiquement, dans la même assignation, la demande de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés, ainsi qu'une provision sur dommages-intérêts pour le préjudice locatif. Cette stratégie présente deux avantages : elle évite une seconde procédure pour le recouvrement de la créance, et elle convertit l'ordonnance de référé en titre exécutoire utilisable pour la saisie-attribution sur les sommes appréhendées par la saisie conservatoire.

Le piège des délais de paiement : article 1343-5 du Code civil

C'est l'arme de défense principale du locataire. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge des référés, à la demande du locataire, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois. L'article L. 145-41 du Code de commerce renvoie expressément à ce texte et permet en outre au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause résolutoire ne joue pas et le bail est sauvé. C'est le scénario à anticiper : votre dossier doit présenter au juge des éléments solides sur la situation financière dégradée du locataire (impayés multiples, dégradations, mauvaise foi) pour limiter les chances qu'il obtienne ces délais.

Délai d'audience : 2 à 4 mois devant les TJ d'Occitanie

Les délais observés varient selon la juridiction. Au TJ de Montpellier, comptez en moyenne 2 à 3 mois entre la signification de l'assignation et l'audience de référé. À Béziers, Nîmes, Carcassonne ou Narbonne, les délais sont sensiblement comparables ; ils peuvent s'étirer un peu davantage à Rodez ou à Mende. À cela s'ajoutent quelques semaines pour la rédaction et la signification de l'ordonnance.

4. Étape 3 : exécuter l'expulsion, opérer la saisie-attribution et activer les garanties

L'ordonnance de référé en main, la procédure entre dans sa phase d'exécution. C'est aussi celle où la saisie conservatoire pratiquée à l'étape 2 prend toute sa valeur.

Le commandement de quitter les lieux et le délai de deux mois

L'expulsion ne peut intervenir qu'après signification au locataire d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément à l'article L. 411-1 du CPCE. Ce commandement ouvre un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut encore quitter volontairement les lieux. Passé ce délai, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion proprement dite, en présence éventuellement du locataire ou de témoins.

Le concours de la force publique si nécessaire

Si le locataire se maintient dans les lieux, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. L'autorisation préfectorale est, en pratique, accordée dans la grande majorité des dossiers commerciaux. La trêve hivernale ne s'applique pas aux baux commerciaux. Le délai d'obtention varie selon le département : compter quelques semaines dans l'Hérault, le Gard, l'Aude, l'Aveyron ou la Lozère.

Convertir la saisie conservatoire en saisie-attribution

C'est ici que la saisie conservatoire pratiquée à l'étape 2 paie. Avec le titre exécutoire que constitue l'ordonnance de référé, nous convertissons la saisie conservatoire en saisie-attribution : les sommes gelées sur le compte du locataire sont alors directement transférées sur le compte CARPA, puis reversées au bailleur après vérifications. Sans la saisie conservatoire préalable, il aurait fallu engager une saisie nouvelle après le titre, avec le risque que les comptes aient entre-temps été vidés.

Activer la caution personnelle et imputer le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail est imputé en priorité sur les arriérés, encore faut-il qu'il existe et qu'il couvre les sommes dues, ce qui est rarement le cas pour des impayés de plusieurs mois. Plus utile : la caution personnelle, presque toujours stipulée dans nos baux commerciaux. Le titre exécutoire obtenu contre le locataire principal nous permet d'engager une procédure de recouvrement contre le garant, qui répond personnellement de la dette dans les limites fixées par l'acte de cautionnement.

Le cas particulier du locataire en procédure collective

Si le locataire est mis en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire entre votre commandement et l'audience, la procédure se trouve suspendue. Vous devez alors déclarer votre créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture, sous peine d'extinction. Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, en revanche, doivent être payés à échéance par le mandataire au titre des créances de la procédure. Précision technique qui peut tout changer : une saisie conservatoire pratiquée à l'étape 2 mais non encore convertie en saisie-attribution au jour du jugement d'ouverture devient inopposable à la procédure collective et les sommes gelées sont libérées. D'où l'intérêt, dans les dossiers à risque, d'obtenir le titre exécutoire et de convertir la mesure au plus vite. Ce scénario justifie un accompagnement renforcé que nous traitons systématiquement au cabinet ; nous y consacrerons d'ailleurs prochainement un article dédié dans notre rubrique recouvrement de créances.

5. Délais et coûts : ce qu'une procédure complète coûte vraiment

C'est la question que tous les bailleurs nous posent et que la plupart des cabinets esquivent. Nous y répondons frontalement.

Timeline réelle observée en Occitanie : 4 à 8 mois

De la signification du commandement à la libération effective des lieux, le délai observé dans nos dossiers Occitanie est de 4 mois dans le meilleur cas (locataire absent, pas de demande de délais, force publique rapide) et de 8 mois dans les cas tendus (locataire qui obtient des délais, recours, contestations). Les 4 mois se décomposent en : 1 mois de commandement, 2 à 3 mois jusqu'à l'audience de référé, 2 mois de commandement de quitter les lieux, 2 à 4 semaines de concours de la force publique.

Fourchette Kyros : 1 500 à 3 000 € HT pour la procédure complète

Nos honoraires pour la procédure complète, commandement signifié jusqu'à expulsion effective et titre exécutoire, s'établissent dans une fourchette de 1 500 à 3 000 € HT selon la complexité du dossier (volume des arriérés, présence d'une caution à mettre en jeu, contestations du locataire, dossier de procédure collective parallèle). À ces honoraires s'ajoutent les frais de commissaire de justice (400 à 700 € HT pour le commandement et la saisie conservatoire, 300 à 500 € HT pour l'assignation, et 500 à 1 200 € HT pour l'expulsion proprement dite). Notre engagement : un devis chiffré à l'issue du premier rendez-vous, sans honoraire caché.

Récupère-t-on les sommes dues ? La réponse honnête

Tout dépend de la solvabilité du locataire et de la diligence avec laquelle la procédure a été menée. Si la saisie conservatoire a été pratiquée tôt, le taux de recouvrement effectif dans nos dossiers dépasse 60 %. Sans saisie conservatoire préalable, c'est-à-dire dans les dossiers où le bailleur attend l'expulsion pour songer au recouvrement, il chute à moins de 30 %, parce que le local est vide et le locataire évaporé. Le levier de la saisie conservatoire, encore une fois, fait toute la différence.

En synthèse : l'angle bailleur Kyros

Le bailleur commercial confronté à un impayé dispose d’un outil tactique sous-utilisé depuis sa codification en 2012 : la combinaison commandement de payer + saisie conservatoire sans autorisation du juge, déclenchée en 48 heures. C’est ce levier qui transforme une procédure défensive (subir l’impayé, attendre l’expulsion) en procédure offensive (sécuriser la créance avant même que le délai d’un mois ne soit écoulé). C’est aussi celui qui fait passer le taux de recouvrement effectif de 30 % à plus de 60 % dans les dossiers que nous traitons. Nous accompagnons les bailleurs commerciaux à Montpellier, Béziers, Nîmes, Alès, Carcassonne, Narbonne, Rodez, Mende et plus largement en Occitanie. Pour en savoir plus sur notre approche, voir notre page Baux commerciaux.